Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Vergileme Esasları ve İnşaat İşlerinde Vergisel Teşvikler

Print Friendly, PDF & Email

Kat karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibi tarafından müteahhit firmaya arsa teslimi, müteahhit firma tarafından da arsa sahibine konut ve işyeri teslimi, ayrıca arsa sahibi tarafından inşaat işinin bitiminde elde edilen konut ve işyerlerinin üçüncü şahıslara teslimi (satışı) vergisel açıdan doğacak yükümlülükler bakımından farklılık arz etmektedir.

Bu bakımdan makalemizde; bahse konu teslimler vergisel açıdan ayrı ayrı ele alınmış ve doğacak vergisel yükümlülüklere değinilmiş, ayrıca inşaat işlerinde alıcı ve satıcılara getirilen vergisel teşvikler ile vergi indirimleri de kısaca ele alınmıştır.

1. Giriş

Ülkemizde 2001 krizinden sonra, gerek ülkemiz gerekse inşaat sektörü adına elde edilen kazanımların neticesinde inşaat sektöründe ciddi ilerlemeler sağlanmış ve son 16 yıllık süreçte hızlı bir gelişim kaydedilmiştir. Ülke ekonomimiz için lokomotif olarak kabul edilen ve birçok sektörü de kendi içinde besleyen ve geliştiren bir sektör olması bakımından da inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir.

Ülke ekonomimizde önemli bir yere sahip olan inşaat sektörünün bir ayağı olan kat karşılığı inşaat işleri, inşaat sektöründe görülen hızlı gelişimle beraber ivme kazanmıştır. Kat karşılığı inşaat işleri hem arsa sahibi açısından hem de müteahhit firmalar açısından inşaat işleri için gerekli olan sermayenin bir anlamda paylaşılması anlamına da gelmektedir.

Kat karşılığı inşaat işlerinde vergisel açıdan doğan yükümlülükler Maliye Bakanlığı’nın konu hakkındaki görüşleri de dikkate alınarak anlatılmaya çalışılmış, ayrıca inşaat işlerinde Bakanlar Kurulu Kararları ile yapılan vergi indirimleri de ana hatları itibari ile ele alınmıştır.

2.Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Müteahhit Firma İçin Vergileme Esasları

Kat karşılığı inşaat işlerinde müteahhit firma için vergisel açıdan öne çıkan durumlar öncelikle maliyet ve gelir açısından, daha sonra da katma değer vergisi (KDV) açısından değerlendirilecektir.

2.1. Müteahhit Firma İçin Maliyet ve Gelir Unsurları

213  sayılı Vergi Usul Kanunu’nun;

– 262’nci maddesinde, maliyet bedelinin, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin arttırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamını ifade ettiği,

– 269’uncu maddesinde, iktisadî işletmelere dâhil bulunan gayrimenkullerin maliyet bedeliyle değerleneceği;

– 270’inci maddesinde ise, gayrimenkullerde, maliyet bedeline, satın alma bedelinden başka, makine ve tesisatta gümrük vergileri, nakliye ve montaj giderleri ile mevcut bir binanın satın alınarak yıkılmasından ve arsasının tesviyesinden mütevellit giderlerin girdiği ve mükelleflerin noter, mahkeme, kıymet takdiri, komisyon ve tellaliye giderleri ile Emlak Alım ve Özel Tüketim Vergilerini maliyet bedeline ithal etmekte ve genel giderler arasında göstermekte serbest olduğu,

– 271’inci maddesinde, inşa edilen binalarda ve gemilerde, imal edilen makine ve tesisatta, bunların inşa ve imal giderlerinin, satın alma bedeli yerine geçeceği,

hükme bağlanmıştır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı olarak iki ayrı taahhüdün bulunduğu sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde, arsa sahibi arsasının tamamını ya da belli bir kısmını müteahhide, müteahhit firma da bunun karşılığında inşa edeceği daire ve/veya işyerlerinin bir kısmını arsa sahibine devretme taahhüdünde bulunmaktadır.

Kat karşılığı inşaat işlerinde müteahhit firma için arsa maliyet bedeli; inşa edilen daire ve/veya işyerlerinden arsa sahibine teslim edilen daire ve/veya işyerlerinin yapımı için yapılan harcamaların toplamını oluşturmaktadır. Bu bedel de inşaat maliyetinin içerisinde yer almaktadır. Buna göre, arsa karşılığında müteahhit firma tarafından arsa sahibine verilecek daireler ve/veya işyerleri için yapılan harcamalar veya ödenen nakit para anılan müteahhit firma açısından arsa sahibinden alınan arsa payının maliyet bedeli olacaktır. Müteahhit firma açısından kendisine  kalan  dairelerin/işyerlerinin maliyeti ise, hem kendi daireleri/işyerleri hem de bu daireler işyerlerine isabet eden arsa payı için ödediği bedelin (arsa sahibine bıraktığı dairelerin, işyerlerinin maliyet bedeli veya nakit paranın) toplamı olmaktadır.[1]

Yukarıda yapılan açıklamalara göre;

– Müteahhide teslim edilen arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde; arsa sahibince müteahhite teslim edilen arsa ayrı bir teslim olacağından, arsa sahibi tarafından müteahhit adına fatura düzenlenmesi,

– Arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını daire veya işyeri karşılığında müteahhide tesliminde, arsa sahibinin mükellef olmamasından dolayı müteahhit tarafından arsa sahibine gider pusulası düzenlenmesi,

gerekmektedir.[1]

Diğer yandan, bahse konu daire ve işyerlerinin arsa sahibine teslim edilmesinden (inşaatın tamamlanarak mülkiyetin alıcıya geçmesinden) itibaren yedi gün içinde müteahhit firma tarafından daire ve iş yerlerinin emsal bedeli üzerinden arsa sahibi adına fatura düzenlenmesi gerekmektedir.

2.2. Müteahhit Firma İçin Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Konunun Katma Değer Vergisi Yönünden Değerlendirilmesi

KDV Kanunu’nun;

– 1/1’inci maddesinde, Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin KDV’ye tabi olduğu, maddenin 2’nci fıkrasında ise bu faaliyetlerin kapsamı, niteliği ve devamlılığının Gelir Vergisi Kanunu hükümlerine göre Gelir Vergisi Kanunu’nda açıklık bulunmadığı hallerde Türk Ticaret Kanunu ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine göre tayin ve tespit edileceği,

– 2/5’inci maddesinde, trampanın iki ayrı teslim hükmünde olduğu,

– 27/1’inci maddesinde, bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler ile bedelin mal, menfaat, hizmet gibi paradan başka değerler olması halinde matrahın, işlemin mahiyetine göre emsal bedeli veya emsal ücreti olduğu,

– 27/3’üncü maddesinde ise, emsal bedel ve emsal ücretin Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre tespit olunacağı,

hükme bağlanmıştır.

KDV Genel Uygulama Tebliği’nin “8. Arsa Karşılığı İnşaat İşleri” başlıklı bölümünde;

“Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyeri teslimidir. Karşılıklı olarak gerçekleşen bu teslimlerin her birinin KDV karşısındaki durumu aşağıda açıklanmıştır:

2.3. Müteahhit Tarafından Arsa Sahibine Konut veya İşyeri Teslimi

Müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan teslimlerde, emsal bedel üzerinden KDV uygulanır.”

denilmiştir.

KDV Genel Uygulama Tebliği’nin yukarıda yer verilen ilgili bölümüne göre, müteahhit firma tarafından arsa sahibinin arsa alım satım faaliyetini arızi ya da sürekli olarak yürütüp yürütmediği dikkate alınmaksızın, arsa sahibine teslim edilen daire ve/veya işyerlerinin emsal bedeli üzerinden KDV  hesaplanarak fatura edilmesi gerekmektedir.

3.Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Arsa Sahibi İçin Vergileme Esasları

Kat karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibi için vergisel açıdan öne çıkan durumlar öncelikle maliyet ve gelir açısından, daha sonra da katma değer vergisi (KDV) açısından değerlendirilecektir.

3.1. Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Arsa Sahibi Açısından Maliyet ve Gelir Kavramı

Kat karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibi tarafından elde edilen kazancın niteliği belirlenirken, arsa sahibinin gayrimenkul alım satım faaliyetini devamlı olarak yapıp yapmadığı, yani faaliyetin arızi mi sürekli mi ifa edildiği gelirin niteliğinin belirlenmesi açısından önem arz etmektedir.

3.1.1. Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Arsa Sahibi Açısından Yürütülen Faaliyetin Süreklilik Arz Etmesi Durumunda Vergileme:

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 37’nci maddesinin birinci fıkrasında; her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu, aynı maddenin ikinci fıkrasında ise, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.

Gelir Vergisi Kanunu’nun yukarıda yer verilen maddelerinde de açıkça yer aldığı üzere, kat karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi veya arsa sahibi tarafından müteahhide teslim edilen arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması halinde arsa sahibi tarafından yürütülen faaliyet ticari faaliyet kapsamında değerlendirilecektir.

Diğer taraftan, faaliyetin devamlılık arz etmesi hususu kazancın niteliğinin belirlenmesi açısından çok önemlidir. Gayrimenkul alım satımı ticari bir organizasyon içinde yapıldığında alım satımın ticari faaliyetin bir unsuru sayılması, ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü olarak, muamelede çokluk olup olmadığına bakılması gerekmektedir. Muamelede çokluk, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla defada veya takip eden birden fazla takvim yılında ard arda satılması, devamlı olarak gayrimenkul alım ve satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden elde edilen kazancın, Gelir Vergisi Kanunu’nun 37’nci maddesine göre “ticari kazanç” olarak vergilendirilmesi gerekmektedir[2]

Yukarıda yapılan açıklamalar kapsamında;

– Kat karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibi  tarafından müteahhide yapılan arsa tesliminde faaliyetin ticari faaliyet kapsamında olması halinde arsa tesliminin ayrı bir teslim olması nedeni ile arsa sahibi tarafından müteahhit firma adına fatura düzenlenmesi,

– Arsa sahibince teslim alınan daire ve işyerlerinin aynı kişiye farklı tarihlerde, farklı kişi veya tüzel kişilere aynı tarihte, değişik kişi ve tüzel kişilere, değişik tarihlerde veya birbirini izleyen yıllarda, bir kısmının teslim alındığı takvim yılı içerisinde toplu olarak, diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde toplu olarak satılması durumunda ise elde edilecek kazancın yine “Ticari Kazanç” hükümlerine göre vergilendirilmesi[3],

– Ayrıca müteahhit tarafından arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin inşası tamamen bitirilmediği müddetçe, inşaatın devamı sırasında arsa sahibi tarafından yapılan daire ve işyeri satışları karşılığında alınan tutarların avans olarak değerlendirilmesi ve söz konusu dairelerin arsa sahibi tarafından alıcılara teslim edildiği dönem kazancına dâhil edilmesi ve fatura düzenlenmesi,

gerekmektedir.

3.1.2. Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Arsa Sahibi Açısından Yürütülen Faaliyetin Süreklilik Arz Etmemesi Durumunda Vergileme:

Kat karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibi tarafından yürütülen faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapılmaması ve faaliyetin de süreklilik arz etmemesi halinde kazancın Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80’inci maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.

Şöyle ki;

Gelir Vergisi Kanunu’nun “Değer Artışı Kazançları” başlıklı Mükerrer 80’inci maddesinde;

“Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

– İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70’inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.)

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.”

denilmiştir.

Gelir Vergisi Kanunu’nun yukarıda yer verilen hükümlerine göre, arsa sahibi tarafından arsanın müteahhide kat karşılığı verilmesi halinde, müteahhit tarafından arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin;

– Tamamının iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde, topluca bir defada bir kişiye satılmasından elde edilen kazancın, Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80’inci maddesi hükmü gereğince, “değer artış kazancı” olarak vergilendirilmesi,

– Elde edilen safi kazanç belirlenirken, yine Gelir Vergisi Kanunu’nun “Safi Değer Artışı” başlıklı Mükerrer 81’inci madde hükümlerinin göz önünde bulundurulması,

gerekmektedir.

3.2. Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Arsa Sahibi Açısından Konunun Katma Değer Vergisi Yönünden Değerlendirilmesi

3065 sayılı KDV Kanunu’nun;

– 1/1’inci maddesinde; ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde Türkiye’de yapılan teslim ve hizmetlerin KDV’ye tabi olduğu,

– 2/1’inci maddesinde; bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcı veya adına hareket edenlere devredilmesinin “teslim” olduğu,

hükme bağlanmıştır.

Buna göre, ticari faaliyet çerçevesinde teslim edilen konutlar ve işyerleri KDV Kanunu’nun 1’inci maddesine göre KDV’ye tabidir. Bununla birlikte, faaliyetin süreklilik arz etmemesi, devamlılık kasıt ve niyeti ile yapılmaması halinde yapılan konut teslimleri Gelir Vergisi Kanunu’na göre ticari faaliyet kapsamına girmeyeceğinden bu kapsamda yapılan konut teslimleri KDV Kanunu’nun 1’inci  maddesine göre KDV’nin de konusuna girmeyecek ve KDV hesaplanmayacaktır.

Konuyla ilgili olarak KDV Genel Uygulama Tebliği’nin “8.1. Arsa Sahibi Tarafından Müteahhide Arsa Teslimi” başlıklı bölümünde de; “Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi KDV’ye tabidir.

Ancak arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını daire veya işyeri karşılığında müteahhide tesliminde vergi uygulanmaz.” denilmek suretiyle Maliye Bakanlığı’nın konu hakkındaki görüşünün de yukarıda yapılan açıklamalarla örtüştüğü görülmektedir.

Diğer yandan, faaliyetin ticari faaliyet kapsamına girdiği hallerde, konut olarak projelendirilen ve inşaat ruhsatı da konut olarak alınan inşaatların henüz tamamlanmadan kat irtifakı üzerinden satışları karşılığında alınan bedeller avans mahiyetinde olduğundan fatura düzenlenmediği ve fiili teslimat yapılmadığı sürece KDV hesaplanmasına gerek bulunmamaktadır. Ancak fatura düzenlenmesi durumunda faturanın düzenlendiği, tapu kayıtlarında devir yapılması durumunda devir işleminin tapuya tescil edildiği, tapuya tescilden önce alıcının fiili kullanıma bırakıldığı durumlarda taşınmazın alıcı tarafından fiilen kullanılmaya başlandığı tarih itibariyle net alana göre değerlendirme yapılarak, KDV hesaplanması gerekmektedir.[4]

4.Konut Alımlarında ve İnşaat İşlerinde Vergisel Teşvikler

Ülkemizin lokomotif sektörlerinden birisi olan inşaat sektörüne önemli teşvikler getirilmiştir. İnşaat sektörüyle ilgili olarak; konut alınırken ödenen damga vergisi sıfırlandı, inşaat firmalarınca KDV iadesinin beklenmeden yılı içinde alımına imkan getirildi, KDV indiriminde süreler uzatıldı ve tapu harcı düşürüldü.

Bahse konu düzenlemeler aşağıdaki başlıklarda kısaca ele alınmıştır.

4.1. Konutta ve İnşaat Sektöründe KDV İndirimi

3 Şubat 2017 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan 31.01.2017 tarih ve 2017/9759 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi’ne göre net alanı 150 m2’ye kadar konutlardan; 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;

– Yapı ruhsatı 1/1/2017 tarihinden (bu tarih dahil) sonra alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1/1/2017 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde;

a) Bin Türk Lirası ile iki bin Türk Lirası (iki bin Türk Lirası dahil) arasında olan konutların teslimlerinde % 8 KDV oranı,

b) İki bin Türk Lirasının üzerinde olan konutların teslimlerinde ise % 18 KDV oranı uygulanacağı, belirtilmiştir.

Bakanlar Kurulu Kararı ile Ocak 2017’den itibaren yapı ruhsatını alan konutlarda KDV, bin Türk Lirası’na kadar olan konutlar için yüzde 1, bin-ikibin Türk Lirası’na kadar olan konutlar için yüzde 8, ikibin Türk Lirası’nın üzerinde olan konutlar için yüzde 18 oldu. Bu oranlar eski uygulamada 500 Türk Lirası’na kadar olan konutlarda yüzde 1, bin Türk Lirası’na kadar olan konutlarda yüzde 8 ve bin Türk Lirası’nın üzerinde olan konutlarda ise yüzde 18 KDV olarak uygulanıyordu.

Yine aynı tarih ve sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile net alanı 150 m2’nin üzerinde olan ve %18 oranında KDV’ye tabi tutulması gereken konut teslimlerinde, daha önce yayımlanan 2016/9153 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 31.03.2017 tarihine kadar geçerli olan 10 puanlık KDV indiriminin uygulanma süresi 30.09.2017 tarihine kadar uzatılmıştır. Bu karar ile 30.09.2017 tarihine kadar net alanı 150 metrekarenin üzerinde olan konut teslimlerinde %18 olan KDV oranı yerine % 8’lik KDV oranı geçerli kılınmış ve süresi uzatılmıştır.

Ayrıca, KDV Genel Uygulama Tebliği’nde yapılan değişiklik ile;

– Konut tesliminden önce fatura düzenlenmesi halinde, faturada gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında vergiyi doğuran olay meydana geleceğinden bu faturada gösterilen KDV’nin beyan edilip ödenmesi gerektiği,

– Konutun fiilen teslim edildiği tarih ile faturanın düzenlendiği tarihte konuta ilişkin geçerli olan KDV oranlarının farklı olması durumunda, faturanın düzenlendiği tarihte geçerli olan KDV oranı esas alınacağı,

– Dolayısıyla faturanın düzenlendiği tarihte geçerli olan oran esas alınarak hesaplanan KDV’de, konutun fiilen teslim edildiği tarihte geçerli olan KDV oranına göre herhangi bir düzeltme yapılmayacağı,

belirtilmiştir.

4.2. İnşaat Sektöründe KDV İadesi Düzenlemesi

3 Şubat 2017 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan 31.01.2017 tarih ve 2017/9759 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi ile inşaat sektöründe indirimli orana tabi işlemlerde normalde nakit iadeleri bir sonraki yıl yapılırken, Ocak 2017 itibarıyla KDV nakit iadeleri ertesi yıl beklenmeden artık firmalarca yılı içinde alınabilecektir.

4.3. Konutta ve İnşaat İşlerinde Damga Vergisi İndirimi

3 Şubat 2017 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan 31.01.2017 tarih ve 2017/9759 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi ile “1/7/1964 tarihli ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanununa ekli (1) sayılı tablonun “I. Akitlerle ilgili kâğıtlar” başlıklı bölümünün “A. Belli parayı ihtiva eden kâğıtlar” başlıklı fıkrasının; (8) numaralı bendinde yer alan “Resmî şekilde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri” ile (10) numaralı bendinin (b) alt bendinde yer alan “7/11/2013 tarihli ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmeleri”ne ait damga vergisi oranı “0” (sıfır) olarak uygulanır.” denilmiştir. Bu karar ile birlikte, resmi şekilde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile ön ödemeli konut satış sözleşmeleri için binde 9,48 olarak uygulanan damga vergisi oranı, artık yüzde sıfır olarak uygulanacaktır.

Bununla birlikte, 15 Mart 2017 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan 13/3/2017 tarihli ve 2017/9973 sayılı Kararname’nin Eki Karar’da; “488 sayılı Kanuna ekli (1) sayılı tablonun “I. Akitlerle ilgili kâğıtlar” başlıklı bölümünün “A. Belli parayı ihtiva eden kâğıtlar” başlıklı fıkrasının (14), (15), (16) ve (17) numaralı bentlerinde yer alan kâğıtlar için damga vergisi oranı “0” (sıfır) olarak uygulanır.” denilmiştir. Bu karar ile de; resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmeleri, resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmeleri kapsamında yapı müteahhitleri ile alt yükleniciler arasında düzenlenen inşaat taahhüt sözleşmeleri, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat işlerine ilişkin danışmanlık hizmet sözleşmeleri ve yapı denetimi hizmet sözleşmelerinden alınan damga vergisi oranları sıfırlanmıştır.

4.4. Konut ve İşyerlerinde Tapu Harcı İndirimi

15 Mart 2017 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan 13/3/2017 tarihli ve 2017/9973 sayılı Kararname’nin Eki Karar ile 30/9/ 2017 tarihine kadar (bu tarih dahil) uygulanmak üzere, 492 sayılı Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin “I-Tapu İşlemleri” başlıklı bölümünün 20/a fıkrasında sayılan tapu işlemleri üzerinden “binde 20” nispetinde alınan tapu harcı, konut ve işyerlerinde (kat irtifakı tesis edilmiş olanlar dahil) “binde 15” olarak yeniden belirlenmiştir. Yapılan bu düzenleme ile; konut ve işyerlerinde alıcı ve satıcıdan daha önce (binde 20) yüzde 2’şer olmak üzere toplamda (binde 40) yüzde 4 oranında alınan tapu harcı, yeni düzenleme ile alıcıdan (binde 15) yüzde1,5 satıcıdan (binde 15) yüzde 1,5 olarak alınmak üzere toplamda (binde 30) yüzde 3’e düşürüldü.

5.Sonuç

Ülkemizde özellikle 2000’li yılların başından itibaren bugüne kadar hızlı bir şekilde gelişen ve ivme kazanan inşaat sektörü ile beraber kat karşılığı inşaat işleri de önemli oranda artış göstermiştir.

Kat karşılığı inşaat işleri, arsasında bina inşa etmek için yeterli sermayesi olmayan hem arsa sahipleri adına hem de müteahhit firmalar için yüksek arsa fiyatları da göz önünde bulundurulacak olursa, sermayenin belirli bir kısmının arsa maliyetleri için ayrılmadan doğrudan bina inşaat maliyetlerine ayrılarak ticaret yapılması açısından müteahhit firma adına önemlidir.

Makalemizde, kat karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibi ve müteahhit firma açısından vergisel olarak doğacak yükümlülükler, yürütülen faaliyetin niteliği de dikkate alınarak açıklanmaya çalışılmış, bununla beraber konuyla ilgili olan ve Bakanlar Kurulu Kararları ile inşaat sektörü için yapılan vergi indirimleri yani vergisel teşvikler de kısaca ele alınmıştır.


[1] Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 03.01.2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.06.17.01-KDV-2010-14001-33-8 sayılı Özelgesi. 

[2] Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 06.06.2014 tarih ve 84974990-130[1-2012-34]-571 sayılı Özelgesi.

[3] İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 17.03.2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.16.01-GVK 72-174 sayılı Özelgesi.

[4] Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 06.06.2014 tarih ve 84974990-130[1-2012-34]-571 sayılı Özelgesi

Kaynakça

-193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu

-3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu

-KDV Genel Uygulama Tebliği

-Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 03.01.2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.06.17.01-KDV-2010-14001-33-8 sayılı Özelgesi

-Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 30.07.2013 tarih ve 38418978-120[Mük.80-12/7]-810 sayılı Özelgesi

-Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 06.06.2014 tarih ve 84974990-130[1-2012-34]-571 sayılı Özelgesi

-Antalya Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 15.11.2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.07.16.01-GVK.2010. 80-357 sayılı Özelgesi

-İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 17.03.2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.16.01-GVK 72-174 sayılı Özelgesi

Share