Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucu davanın kabulü ile (8) nolu bağımsız bölümün davalılar adına olan tapu kaydının iptâli ile davacı adına tesciline dair verilen hüküm davalı tarafından temyiz olunmuştur
- Hukuk Dairesi 2018/1585 E. , 2018/2560 K.
“İçtihat Metni”
Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı … ile … mirasçıları vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
– K A R A R –
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucu davanın kabulü ile (8) nolu bağımsız bölümün davalılar adına olan tapu kaydının iptâli ile davacı adına tesciline dair verilen hüküm davalı tarafından temyiz olunmuştur.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2-Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince; Uyuşmazlık davacı yükleniciden satın alan şahsın (8) nolu bağımsız bölümü hak kazanıp kazanmadığı konusunda toplanmaktadır.
Davacı vekili, davalı arsa sahibi ile diğer davalı yüklenici arasında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, sözleşme uyarınca yükleniciye isabet eden 8 nolu dairenin satışı için de sözleşme aktedildiğini, taşınmazın bedelinin alınarak zilyetliğinin davacıya bırakıldığını ve sözleşme imzalandığı tarihten bu yana bağımsız bölümde ikamet ettiğini, dava dışı…’ın 1/2 hissesini diğer davalı kızı Nurhayat’a devrettiğini, 1/2 hissenin ise İsmail adına kayıtlı olduğunu, davalıların satışı bilebilecek konumda bulunduklarını ileri sürerek, (8) nolu dairenin tapu kaydının iptâli ile adına tesciline, olmadığı taktirde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000,00 TL’nin tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı … ve İsmail vekili ise, binada 23 bağımsız bölüm ve 1 kapıcı dairei olduğunu, ruhsat ve belediyece onaylı projede (8) nolu dairenin kapıcı dairesi olarak tahsis edildiğini, davalı yüklenicinin ortak alanlardan olan kapıcı dairesinde hakkı olmadığı halde satmaya çalıştığını, bütün kat maliklerinin paydaş olduğu bir alan olduğunu ve 3. kişilere satışının yapılamayacağını, davanın reddi gerektiğini savunmuş, davalı yüklenici ise, sözleşmeden kaynaklanan tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, anılan taşınmazın davacı adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, taşınmazın davalılar adına olan tapu kaydının iptâli ile davacı adına tesciline karar verilmişse de, yapılan araştırma ve inceleme yeterli olmayıp, alınan bilirkişi raporları da somut uyuşmazlığı çözümler nitelikte değildir. Dosyada mevcut bulunan kat irtifakı tesisine ilişkin listede 8 nolu bağımsız bölümün meslek olduğu, 8/A olarak gösterilen bölümün ise kapıcı dairesi olduğu anlaşılmaktadır. Mahallinde yapılan keşif sonrası alınan bilirkişi raporlarında da uyuşmazlığı çözücü nitelikte olduğundan sözedilemez. Bozmadan sonra alınan 31.07.2015 tarihli bilirkişi raporunda, dava konusu dairenin kapıcı dairesi olmayıp, 8 numaralı bağımsız bölüm olduğu, binanın inşaat aşamasında 8 nolu bağımsız bölüm ile 5 nolu bağımsız bölüm arasında kapıcı dairesi yapılması gerekirken yapılmayıp, 8 nolu bağımsız bölüme katıldığı, bu haliyle imar kurallarına aykırı davranıldığını bildirmiştir. Nitekim, … Belediyesi ve Tapu Sicil Müdürlüğü’ne yazı yazılarak parsel üzerindeki binanın geçerli projesinin istenip bu projelerin karşılaştırılması ve geçerli projenin uygulanmasıyla sorunun çözüleceği bildirilmiş, ancak bu noksanlık tamamlanmadan hüküm kurulmuştur. Oysa yüklenicinin iş bedeline hak kazanabilmesi için imalâtın da yasal olması zorunludur. Dolayısıyla davacı satın alanın da alacağın temliki hükümlerine göre, yüklenicinin hak kazandığını kanıtlaması zorunlu olup, aksi halde tescil isteminin reddi ve yükleniciden taşınmazın rayiç bedelini talep edebileceği kabul edilmelidir.
Bu nedenlerle mahkemece yapılacak iş, yapılan işin yasal olup olmadığının açıklığa kavuşturulması, ilgili belediyeden işlem dosyası ve varsa tadilat projesiyle birlikte tüm projelerin getirtilerek incelenmesi, mahallinde yeniden keşif yapılmak ve yeniden seçilecek inşaat mühendisi bilirkişiden rapor alınıp, binanın ve 8 nolu bağımsız bölümün inşaat ruhsatı varsa tadilat ruhsatına uygun olup olmadığını belirleyip yüklenicinin hak kazanıp kazanmadığını açıklığa kavuşturmak ve tescile ilişkin hüküm kurmak, tescile engel durum var ise, karardan sonra yürürlüğe giren 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. maddesi hükmünden yararlanıp yararlanılamayacağının değerlendirmek, tapu iptâl ve tescil mümkün değil ise, yükleniciden dairenin rayiç bedelini talep edebileceği gözetilerek istemle bağlı kalınarak bedele hükmetmekten ibarettir.
Eksik incelemeyle karar verilmesi hatalı olmuş, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalı … ile … mirasçılarına geri verilmesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 19.06.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.