hazine adına kayıtlı bir gayrimenkulün, … Belediyesinin ortak olduğu bir şirkete 49 yıl süre üst hakkı tesis edilerek kongre merkezi yapılmak üzere verilmiş olduğu belirtilerek, yapımı devam eden inşaatın Yapı Denetim Kanununa tabi olup olmadığı
YÜKSEK FEN KURULU BAŞKANLIĞI KARAR VE GÖRÜŞLER
Karar Konusu : Yapı Denetimi Kanunu – İmtiyaz hakkı
Karar No : 2010/76
Karar Tarihi : 16/08/2010
YÜKSEK FEN KURULU KARARI
I- GİRİŞ
… nün … sayılı yazısında; hazine adına kayıtlı bir gayrimenkulün, … Belediyesinin
ortak olduğu bir şirkete 49 yıl süre üst hakkı tesis edilerek kongre merkezi yapılmak üzere
verilmiş olduğu belirtilerek, yapımı devam eden inşaatın Yapı Denetim Kanununa tabi olup
olmadığı hususunda görüşümüz talep edilmektedir.
II- KONU
Maliye Hazinesince, … Belediyesinin ortak olduğu …’ne hazine adına kayıtlı
gayrimenkulün üzerine Kongre Merkezi ve diğer yan üniteler yapılmak üzere 49 yıl süre ile üst
hakkı tesis edilerek verilmesi nedeniyle, yapımına devam edilen tesisin Yapı Denetim Kanununa
tabi olup olmadığına ilişkindir.
III- İNCELEME
Dosya üzerinde yapılan incelemede;
… Mühendislik Yapı Denetim Ltd.Şti. (Yapı Denetim Firması) … ile fenni mesullüğünü
üstlenmek üzere hizmet sözleşmesi yaptığım, bu sözleşmeye istinaden Belediyesinin söz konusu
işin ruhsatım verdiği, buna bağlı olarak şirketin işe başlayarak 1., 2., ve 3. kısımlarının %60
seviyesine getirdiği, ancak bu seviyeye kadar ruhsat eki hizmet sözleşmesi gereği verilmesi
gereken ücretin tarafına ödenmesi konusunda Belediyesine müracaatta bulunduğu,
Belediyesince, Bakanlar Kurulunun 2003/6053 sayılı kararına göre söz konusu şirketin
ortağı olarak hak sahibi olduğunu, mal sahibi olan Maliye Hazinesi ile yapı denetim firması
arasında konuyla ilgili hizmet sözleşmesinin bulunmadığı, ayrıca adı geçen yapıların kamu
yararına yapılmakta olan yapıların 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamında
bulunmadığı ve bu yapılar için Bayındırlık ve İskan Müdürlüğüne fenni mesullüğü üstlenecek
teknik personelin görevlendirilmesi halinde daha önce verilen ruhsatın yeniden düzenleneceği
hususlarının bildirildiği,
Bu yazıya cevaben, Bayındırlık ve İskân Müdürlüğünün inceleme neticesinde, Maliye
Hazinesi adına kayıtlı gayrimenkulün Korner A.Ş. lehine 49 yıl süre ile üst hakkı tesis edilmekle
tapuya tescilin bulunduğu, diğer taraftan şirketin ortaklığındaki Kamu payının %50’nin altında
olduğunun tespit edilmiş olduğu, ayrıca 4734 sayılı Kanunun 2.maddesine göre de bahis konusu
şirketin kamu kuruluşu olarak değerlendirilemeyeceği, dolayısıyla söz konusu yapıların 4708
sayılı Kanun hükümlerine göre işlemlerin yürütülmesi gerektiği ve adı geçen şirketin yapı
sahibi olarak yapı denetim firmasıyla sözleşme yapmaya yetkili olduğu hususlarını Belediyesine
bildirdiği,
Bu kez … Belediyesi, Medeni Kanunun 722. maddesinin arazi mülkiyetinin üzerindeki
yapıyı da kapsadığı ve dolayısıyla 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunun 1. maddesine göre kamu
yapısı olduğunu belirterek, bu kanun kapsamında değerlendirilemeyeceği, yine aynı yazıda
Tapu Senedine ekli üst hakkı Resmi Senedinin 9. maddesine atıfta bulunarak “ Maliye Bakanlığı
inşaat aşamasında ve işletme süresince üst hakkı konusu taşınmazların üzerindeki bütün yapı
ve tesisleri kontrol etmeye ve ettirmeye yetkilidir. Bu sırada belirtilecek hata ve noksanlıklar
Bakanlıkça saptanacak süre ve şartlarla hak lehtarı tarafından tamamlanacaktır.” hükmüne göre
… ‘nin yapı sahibi olmadığım sadece üst kullanım hakkı sahibi olduğu beyan edilerek, 4708
sayılı Yapı Denetim Kanunu ve Uygulama Yönetmeliğinin uygulanamayacağının belirtildiği,
Belirtilen bu hususlar çerçevesince, 49 yıl süreli üst hakkına istinaden yapılacak
olan yapıların kamu yapısı sayılıp sayılmayacağı, üst hakkı sahibinin yapılacak olan yapıların
sahibi olarak kabul edilip edilmeyeceği ve buradaki Maliye Bakanlığının denetim yetkisi ile
Yapının fenni mesüliyeti konusunda yapıların 4708 sayılı Kanun’un kapsamında olup olmadığı
hususlarında tereddüde düşüldüğü, anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere; 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunun 1. maddesinde; “Bu Kanunun amacı;
can ve mal güvenliğini teminen, imar plânına, fen, sanat ve sağlık kurallarına, standartlara
uygun kaliteli yapı yapılması için proje ve yapı denetimini sağlamak ve yapı denetimine ilişkin
usul ve esasları düzenlemektir.”
“Bu Kanun; 3194 saydı İmar Kanununun 26 ncı maddesinde belirtilen kamuya ait
yapı ve tesisler ile 27 nci maddesinde belirtilen ruhsata tâbi olmayan yapılar ile tek parselde,
bodrum katı dışında en çok iki katlı ve toplam ikiyüz metrekareyi geçmeyen müstakil yapılar
hariç, belediye ve mücavir alan sınırlan içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak yapıların
denetimini kapsar.”
hükümlerine yer verilmiştir.
Hazineye ait bir gayrimenkul üzerinde 49 yıl süre ile üst hakkı tesis edilerek tapu
kütüğüne tescil edilen taşınmazın üzerine inşa edilecek olan yapı ve tesislerin kamuya ait yapı
ve tesislerden sayılıp sayılamayacağı ve bu yapı ve tesislerin 4708 saydı Kanunun öngördüğü
denetime tabi olup olmayacağı hususlarının yukarıda zikredilen hükümler ve üst hakkının
mahiyeti çerçevesinde değerlendirilmesinin gerekmesi nedeniyle konuyla ilgili hukuki mütalaa
için ayrıca, Bakanlığımız Hukuk Müşavirliğinin görüşü alınmıştır.
Buna göre ‘üst hakkı’; 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun
826’ıncı, 828’inci 836’ıncı madde hükümlerinde genel hatlarıyla yer almaktadır.
Bu Kanunun 826’ıncı maddesinde; “Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin
altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak
hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst
hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz
olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.”,
828 inci maddesinde; “Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin
bütünleyici parçası olur. Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak
kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır. Taşınmaz olarak kaydedilmiş olan
üst hakkı üzerindeki rehin haklan, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın
kapatılmasıyla birlikte sona erer. Bedele ilişkin hükümler saklıdır.”,
836’ıncı maddesinde; “Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir.
Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her
zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu konuda önceden yapılan taahhüt
bağlayıcı değildir.”, hükümleri mevcut bulunmaktadır.
Yukarıda belirtilen hükümler ve hususlar çerçevesince konu değerlendirildiğinde;
Üzerine Kongre Merkezi ve diğer yan üniteler yapılacak arsanın malikinin hazine
olduğunda kuşku bulunmamaktadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 826 ncı maddesinde
ayrıca; “Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu
kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir.” hükmü mevcuttur. Bu arsa, hazine adına yetki
kullanan Maliye Bakanlığı tarafından, 49 yıl süreli olarak ve üzerine kullanım amacı belirlenen
yapı yapılmak üzere Korner A.Ş, lehine üst hakkı tesis edilerek tapu kütüğüne tescil edilmiştir.
Ayrıca yapı ruhsatı da bu şirket adına çıkartılmıştır.
Konuya ilişkin arsa üzerinde tesis edilen üst hakkının tapu kütüğüne taşınmaz olarak
kaydedildiği anlaşılmakta olup, bu durumda … , arsa üzerinde üst hakkı süresi içerisinde malik
gibi davranma hakkım kazanmış bulunmaktadır.
Bakanlar Kurulu’nun 2003/6053 sayılı kararı ile Belediyeye, … ‘ye %5 sermaye
ile ortak olma hakkı verilmesi söz konusu şirketin kamu hisselerinin yapdan yazışmalarda
zikredildiği gibi %50’nin altında olduğu beyanları da dikkate alındığında, adı geçen şirketin
“kamu kurumu ve kuruluşu” olarak kabul edilmesi ve yapacağı yapı ve tesislerinin de, “kamuya
ait yapı ve tesislerden” sayılması, hukuken mümkün olmayacaktır.
Şu halde, üst hakkına istinaden bir özel hukuk tüzelkişisi olan Korner A.Ş. tarafında
yaptırılmakta olan yapı ve tesislerin üst hakkı süresince kamuya ait yapı ve tesislerden sayılması,
Bakanlar Kurulu’nun 2003/6053 sayılı kararma göre, söz konusu gayrimenkul üzerinde
yapılacak olan yapılar üzerinde … Belediyesi’nin de hak sahibi olması nedeniyle kamu yararına
yapılan yapılar statüsünde değerlendirilerek, bahis konusu yapıların 4708 sayılı Kanun kapsamı
dışında tutulması,
uygun görülmemektedir.
Üst hakkının kurulması ve kullanım koşullarını belirleyen Resmi Senette, Maliye
Bakanlığınca yapılacak denetimlere ilişkin hükümler yer almıştır. İnşaatın ve İşletmenin
Kontrolü başlığı altında yer alan 9. maddesinde “Maliye Bakanlığı inşaat aşamasında ve işletme
süresince üst hakkı konusu taşınmazların üzerindeki bütün yapı ve tesisleri kontrol etmeye veya
ettirmeye yetkilidir. Bu sırada belirlenecek hata ve noksanlıklar bakanlıkça saptanacak süre ve
şartlarla hak lehdarı tarafından tamamlanacaktır.” hükmü yer almaktadır.
Bu maddede yer verilen Maliye Bakanlığı denetiminden; sözleşme çerçevesinde, inşaat
aşamasında kullanım amacına uygun yapılıp yapılmadığının ve yapının kullanım amacına uygun
kullanılıp kullanılmadığının denetiminin kastedildiğinin anlaşılması gerekmekte olup, açıklanan
nedenle yapının yapı denetim sorumluluğunun (fenni mesullüğün) Maliye Bakanlığınca
üstlenileceği anlamına gelmeyeceği açıktır.
Yapılan yapının imtiyaz sahibinin … olması nedeniyle de, yapı sahibi olarak yapı
denetim firması ile yapılan fenni mesullük sözleşmesinin geçerli olduğu, buna istinaden
Belediyesince verilen 07.07.2005 tarih ve 112’nolu ruhsatın yürürlükteki mevzuat çerçevesinde
yürütülmesini zorunlu kıldığı değerlendirilmektedir.
Diğer taraftan, Yapı Denetimi Hakkındaki 4708 sayılı Kanunun “Amaç, kapsam ve
tanımlar” başlıklı 1. maddesi; “Bu Kanun; 3194 sayılı İmar Kanununun 26 ncı maddesinde
belirtilen kamuya ait yapı ve tesisler ile 27 nci maddesinde belirtilen ruhsata tâbi olmayan
yapılar ile tek parselde, bodrum katı dışında en çok iki katlı ve toplam ikiyüz metrekareyi
geçmeyen müstakil yapılar hariç, belediye ve mücavir alan sınırlan içinde ve dışında kalan
yerlerde yapılacak yapıların denetimini kapsar.” hükmünü taşımaktadır.
Bir özel hukuk tüzel kişiliği olan ve tüm eylem ve işlemlerine ait sorumluluğu özel
hukuk hükümlerine tabi olduğu anlaşılan … nin, üst hakkı nedeniyle malik gibi hareket
edeceği Kongre Merkezi ve diğer yan ünite binalarının kamuya ait yapı ve tesisler kapsamında
kalmayacağı ve inşaatlarının 4708 sayılı Kanuna göre denetlenmesinin gerektiği açıktır.
IV-KARAR
Yukarıda belirtilen inceleme ve değerlendirmelere göre;
… tarafından bahse konu taşınmaz üzerine 49 yıllık üst hakkına istinaden yaptırılmakta
olan yapı ve tesislerin yapı sahibinin üst hakkı süresince adı geçen şirket olduğuna ve yapılan
yapıların denetiminin (fenni mesullüğünün) 4708 saydı Yapı Denetim Kanuna tabi olduğuna,
Kurulumuzun 16.08.2010 tarihinde yapılan toplantısına katılanların oybirliği ile karar
verilmiştir.
264