Kat karşılığı/eser sözleşme hazırlama

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi 

“arsa sahibinin arsasının belirli paylarının mülkiyetini, müteahhidin arsa üzerine inşa edeceği binanın belirlenen bağımsız bölümlerinin teslimi karşılığında, müteahhide devretmeyi taahhüt etmesi” şeklinde tanımlayabiliriz. Kanunla düzenlenmiş bir sözleşme olmadığı için isimsiz, atipik; tarafların ifa etmeleri gereken edimler farklı kanunî tipteki sözleşmelere ait olduğu için çift tipli ve karma bir sözleşmedir.

Ayrıca kural olarak anî borç ilişkisi doğurur. Yüklenicinin inşaat yapma borcuna karşılık arsa sahibinin de arsa payını devir borcunun olması sözleşmenin tam iki tarafa borç yüklediği anlamına gelir Arsa sahibi, yüklenici tarafından inşa edilen bağımsız bölümlerin bir kısmını bina maliyeti olarak yükleniciye devreder.

Arsa payını devralan yüklenici, sözleşme ifa edilmeden önce sermaye sağlama amacıyla kendi arsa payına tekabül eden bağımsız bölümleri üçüncü şahıslara devredebilmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kanunla düzenlenmemiş ve yargı içtihatları neticesinde belli ölçüde sistematiğe kavuşmuş tipik bir sözleşmedir.

Ayrıca yapı olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile eser sözleşmesinin birleşiminden oluşan çift taraflı ve karma bir sözleşmedir. Kat karışlığı inşaat sözleşmesi; eser, hizmet veya vekâlet sözleşmesi gibi iş görme edimi ihtiva eder. Yine bedel karşılığı inşaat veya yap-işlet-devret sözleşmesinde olduğu gibi konusu inşaat yapımıdır. Satış sözleşmesi gibi burada da anî borç ilişkisi vardır. Üst hakkında olduğu gibi mülkiyetin devri burada da esaslı unsurdur.

Tarafların ediminin niteliğine baktığımızda trampada olduğu gibi para borcu dışında bir ifa söz konusudur. Ancak bu nevi benzerliklere rağmen kat karşılığı inşaat sözleşmesini, benzer sözleşmelerden ayrılan önemli yönleri vardır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi sahip olduğu karakteristik özelliklerinden dolayı iş görme edimi ihtiva edenler başta olmak üzere benzer sözleşmelerle karıştırılabilmektedir. Bu farkların ortaya konması özellikle sözleşmenin hukukî niteliğinin ve uygulanacak hükümlerin tespiti yönünden önemlidir.

kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tanımı ve hukukî niteliği açıklandıktan sonra benzer sözleşmeler olan; bedel karşılığı inşaat, trampa, satış, taşınmaz satış vaadi, arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı, yap-işlet-devret, üst hakkı, eser, hizmet ve vekâlet sözleşmesi ile farkları TBK hükümlerine dikkat edilmelidir

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin, arazisinin bir kısmının mülkiyetini yüklenicinin üzerine inşa edeceği binanın muayyen dairelerini kendisine teslimi taahhüdüne mukabil yükleniciye devrettiği bir sözleşmedir

Bedel Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Bedel karşılığı inşaat sözleşmesine doktrinde ‘inşaat sözleşmesi’ denilmekte olup TBK m.470 ilâ 486 arasında düzenlenmiş olan eser sözleşmesinin bir türünü teşkil etmektedir. Eser sözleşmesi ile ilgili hükümlerin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kendine has özelliklerinden dolayı doğrudan bu sözleşmeye uygulanması mümkün değildir.

Bedel karşılığı inşaat sözleşmesi genellikle anahtar teslimi şartıyla yapılır. Buna göre yüklenici inşaatı sözleşmede kararlaştırılan şekliyle yapar ve teslim eder. Dolayısıyla iş sahibi; inşaat ruhsatı, iskân izni gibi hukukî işlemler de dâhil hiçbir inşa faaliyetine karışmaz. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinden arsa payının yükleniciye sonradan devredildiği hâllerde inşaata başlamak için gerekli bazı işlemler arsa sahibi tarafından yapılır

Bedel karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin talep ettiği ücret ekseriyetle para borcu olduğu hâlde34 kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin alacağı, taşınmaz devridir.

Bedel karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin 3. şahıslara bağımsız bölüm satması mümkün değilken kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ise yüklenicinin neredeyse asıl amacı budur.Bedel karşılığı inşaat sözleşmesinde durumun tapuya şerh verilmesi mümkün değilken kat karşılığı inşaat sözleşmesinde durumun tapuya şerh verilmesi imkânı vardır.

Bedel karşılığı inşaat sözleşmelerinde iş sahibinin sözleşmeyi tek taraflı olarak feshi hâlinde yüklenicinin iş sahibini aynen ifaya zorlaması zordur. Çünkü bu sözleşmede yüklenicinin amacı imal ettiği inşaatın bedelini tahsil edebilmektir. İnşa ettiği yapının bedelini almakta zorluk yaşayan veya alamayan yüklenicinin bu inşaata devam etmesi kendisinden beklenemez. Eğer iş sahibi haksız şekilde sözleşmeyi feshetmişse yüklenici bundan doğan müspet zararını iş sahibinden tazmin edebilir.

 Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibi tarafından haksız olarak tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez. Arsa sahibinin sözleşmeyi fesih talebi yükleniciye yöneltilmiş bir icap gibi değerlendirilir ve onun kabulünü gerektirir. Yüklenicinin, arsa sahibinin yaptığı fesih talebini kabul etmemesi karşısında arsa sahibi sözleşmenin feshi talebiyle mahkemeye başvurmalıdır. Zira burada bedel karşılığı inşaat sözleşmesinden farklı olarak arsa sahibinin yükleniciye devrettiği veya devretmeyi taahhüt  ettiği bir arsa payı vardır.

Dolayısıyla yüklenicinin razı olmadığı bir fesih talebi pratikte anlamsız kalmaktadır. Yüklenicinin arsa sahibinin fesih talebini kabul etmesi hâlinde inşaatın geldiği aşamaya kadar yaptığı masraf ile sözleşmenin tamamlanmaması dolayısıyla uğradığı müspet zararı arsa sahibince tazmin edilmelidir

 Ancak yine de Yargıtay’ın fesih beyanını karşı tarafın kabulü şartına bağlayan bu kararına katılmak mümkün değildir. Bu durum fesih müessesesinin amacına aykırıdır. Zira fesih beyanı tek taraflı, varması gerekli, bozucu yenilik doğuran bir irade beyanı olduğundan karşı tarafa vardığı anda kabule gerek olmadan hüküm ve sonuçlarını doğurmaya başlar. Kanaatimizce Yargıtay’ın bu kararı sonrasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kullanılacak fesih hakkı ismen fesih olsa bile hukuken isimsiz bir hukuki işlemdir.

Trampa Sözleşmesi

Trampa sözleşmesi TBK. m.282 ilâ 284 arasında düzenlenmiş olup m.283’te satış sözleşmesine dair hükümlerin trampaya da uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Trampada bir malın başka bir mal ile mübadelesi söz konusudur

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ise yüklenicinin iş görme ediminin konusunu bir eser meydana getirme teşkil etmektedir. Bununla beraber kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşa edilen eserin taraflar arasında paylaşımı söz konudur. Yani arsa ile inşaat birbirinden ayrı değerlendirilmez.

Yüklenicinin arsaya karşılık tamamlanmış bir inşaat yahut bağımsız bölüm vermesi trampa olarak nitelendirilebilir.

 Satış Sözleşmesi ile Karşılaştırılması

Satış sözleşmesi TBK m.207 ilâ 281 arasında düzenlenmiştir. TBK m.207’de de ifade edildiği üzere satış sözleşmesi; satıcının, satılanı alıcıya satıp teslim ettiği, alıcının ise buna mukabil bir bedel ödemeyi taahhüt ettiği sözleşmedir. Yani burada mala karşı bir bedel ödenmesi söz konusudur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ise bir malın veya eserin satışı söz konusu değildir. Burada eser inşasına karşılık arsa payının devri ilişkisi vardır

Satış sözleşmesinde, kural olarak satış esnasında mevcut olan şeyin, bir bedel karşılığında satılması söz konusudur. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, sözleşmenin tesis edilmesiyle inşası taahhüt edilen eser, belli bir süre zarfında tamamlanıp bir bütün olarak arsa sahibine teslim edilir.

Aksine bir sözleşme veya âdet yoksa satım sözleşmesinde satıcı ve alıcı borçlarını aynı anda ifa etmek zorundadır(TBK m. 207/2). Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ifayı, kural olarak önce eseri meydana getirmeyi taahhüt eden taraf yani yüklenici yapmalıdır.

Satım sözleşmesi bir temlik(devir) borcu44 doğururken, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde amaç eserin meydana getirilmesi olduğu için burada bu eserin imaline dair dava edilebilir bir borç vardır

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre, arsa sahibinin yükleniciye tapuda hisse devri yapması gerektiği için bu konuda taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hükümleri(TBK m.237 vs.) kıyasen buraya da uygulanması gerekmektedir

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; bir taşınmazın satışı o anki şartlar itibariyle mümkün olmadığı hâlde mevcut taşınmaz üzerinde başkası lehine hak tesis etmek için yapılır.

Sözleşmeyle taşınmaz malikinin başkasına tanıdığı bu hak, mülkiyetin devrinin vaadini konu alan şahsî bir haktır. Sözleşme kaynağını, esas olarak bir sözleşmenin ileride kurulmasını düzenleyen sözleşmelerin akdedilmesine cevaz veren TBK m.29 hükmünden alır. Bununla birlikte taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; TBK m.237, TMK m.706, Noterlik Kanunu m.60/3, m.89 ve Tapu Kanunu m.26 hükümlerinde düzenlenmiştir

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin temelini oluşturan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de resmî şekle tâbidir ve noter huzurunda, düzenleme biçiminde yapılmalıdır. Her iki sözleşme de tam iki tarafa borç yükler ve şahsî hak doğurur. Yine her iki sözleşmede de arsa payı veya taşınmaz devri yapılmadığı takdirde alacaklı taraf TMK m.716 hükmü mucibince tescile icbar davası açabilir. Ancak benzer yönlerine rağmen tabii olarak bu sözleşmeleri birbirinden ayıran farklar da vardır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde olduğu gibi tam iki tarafa borç yükler. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tarafların borcu para borcundan başka olmasına rağmen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde vaad alacaklısının ifa konusu edimi para borcu olabilir

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payının yükleniciye devri şeklinde bir mülkiyeti temlik borcu ihtiva eder. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde ise taşınmaz mülkiyetinin temliki vaad edilir. Yani mülkiyet devri, ileride yapılması vaad edilen başka bir sözleşmenin konusudur.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde tescile icbar davası sadece devir borcunu yerine getirmeyen taşınmaz malikine açılabilir. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tescile icbar davası kural olarak arsa sahibine karşı açılsa da yüklenicinin arsa payını devralmaktan imtina ettiği hâllerde, arsa sahibinin yüklenici temerrüdü neticesi sözleşmeden dönme hakkını kullanmaksızın tescile icbar davasını yükleniciye de açılabileceği (taraflarının değişerek davanın hasmının yüklenici olabileceği) bizim de katıldığımız doktrindeki bir görüşe göre kabul edilmektedir. Zira sözleşmenin devamında menfaati olan arsa sahibi bu sayede sözleşmeyi ayakta tutma imkânı elde etmiş olur

Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı Sözleşmesi

Başbakanlık tarafından yayımlanan Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Satış, Devir, İntikal, Kiraya Verme, Trampa, Sınırlı Aynî Hak Tesisi Ve Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İhale Yönetmeliği’nin52 4/ç maddesinde; arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı düzenlenmiştir.

 Buna göre idarenin(TOKİ) maliki bulunduğu arsa üzerine yüklenici tarafından hazırlanıp idare tarafından onaylanan proje uygulanacak, sonucunda ortaya çıkan eser veya bağımsız  bölümlerin üçüncü şahıslara satımından elde edilecek bedel yine sözleşmede belirlenecek usullere göre bölünmesine arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı(gelir paylaşımı) sözleşmesi denir.

Yani burada TOKİ(idare), maliki olduğu taşınmaz için yükleniciyle anlaşır ve üzerine imal edilecek eser satılmak suretiyle elde edilen bedel TOKİ ve yüklenici arasında paylaşılır.

Burada idare ve yüklenici açısından bir ortaklığın varlığından söz etmek mümkündür.Dolayısıyla arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı sözleşmesi için eser ve ortaklık sözleşmelerinden oluşan karma ve tipik bir sözleşmedir diyebiliriz. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde bir ortaklık veya gelir paylaşımı hususu yoktur.

Gelir paylaşımı sözleşmesinde bir mülkiyet devri borcu yoktur. Yani idare yüklenicinin üzerinde eser yapacağı taşınmazı yükleniciye tapuda devir yükümlülüğü yoktur

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin amacı sözleşmede kararlaştırıldığı şekliyle kendisine bağımsız bölüm teslim edilmesidir. Oysa gelir paylaşımı sözleşmesinde arsa sahibi olan İdare bağımsız bölümlerin satılması sonucu elde edilen gelirden pay almayı amaçlamaktadır. Ancak eserin uzun süre satılamaması hâlinde yüklenicinin nakdî alacağının aynî alacağa dönüşebileceği hususu saklıdır

Yap – İşlet – Devret Sözleşmesi

Yap-İşlet-Devret sözleşmesinin tanımı 3996 sayılı Kanunda yapılmıştır. Buna göre; “ileri teknoloji veya yüksek maddi kaynak ihtiyacı duyulan projelerin gerçekleştirilmesinde kullanılmak üzere geliştirilen özel bir finansman modeli olup, yatırım bedelinin (elde edilecek kar dahil) sermaye şirketine veya yabancı şirkete, şirketin işletme süresi içerisinde ürettiği mal veya hizmetin idare veya hizmetten yararlananlarca satın alınması suretiyle ödenmesi”, yap işlet-devret modelini teşkil eder.

Bahsi geçen kanunun 9. madde hükmüne göre bu sözleşmelerin süresi 49 yıldan fazla olamaz. Sermaye şirketi veya yabancı şirket tarafından yapılan yatırım ve hizmetler sözleşmenin sona ermesi ile birlikte her türlü borç ve taahhütlerden arî, bakımlı, çalışır ve kullanılabilir durumda bedelsiz olarak kendiliğinden idareye veya özel teşebbüse geçer

Üst Hakkı sözleşmeleri

Üst hakkıyla ilgili düzenlemeler TMK m.826 ilâ m.836 arasında yapılmıştır. Üst hakkıyla bir taşınmaz maliki, üçüncü bir şahıs lehine arazisi üzerinde bina yapma veya mevcut bir inşaatı muhafaza etme hususunda bir irtifak hakkı verebilir. Asgari 30 yıl olan üst hakkı bağımsız ve sürekli kabul edilir ve üst hakkı sahibinin talebi hâlinde tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilir(TMK m.826). Üst hakkı tesis edilmeden önce taraflar arasında üst hakkı sözleşmesi akdedilir

Üst hakkında, arsa üzerine inşa edilen eserin mülkiyeti belli bir müddetle üst hakkı sahibine geçer ve bu sürenin bitiminde mülkiyet arsa sahibine geri döner. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ise mülkiyetin geri dönmesi söz konusu olmaksızın bağımsız bölümlerin bir kısmının mülkiyeti devredilir.

Üst hakkı bir sınırlı aynî hak olup kanunla düzenlenmiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ise kanunla düzenlenmemiş olup şahsî hak ihtiva eden atipik bir sözleşmedir

Eser Sözleşmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, mahiyetinde eser sözleşmesi özellikleri barındıran çift tipli ve karma bir sözleşmedir. Fakat eser sözleşmesinden ayrılan farklı yönleri vardır.Şekil şartı konusunda, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile eser sözleşmesi farklılık göstermektedir. Eser sözleşmesi kural olarak herhangi bir şekil şartına tâbi değilken, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olması resmî şekilde tesis edilmesine bağlıdır.

Eser sözleşmesinde yüklenicinin ifa ettiği edimine karşılık alacağı paradır. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşa eserini meydana getiren yüklenicinin alacağı arsa payıdır.Yüklenici tarafından inşaatın büyük oranda tamamlandığı geçersiz bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenicinin kendisine ayrılmış bağımsız bölümler için tescile icbar davası açmak yerine sözleşmenin tahvil yoluyla eser sözleşmesine dönüştürülmesi ve bu sayede sözleşmenin ayakta tutulabileceğine yönelik doktrinde bir görüş vardır

Bu görüşün çıkış noktası ise kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan bir yüklenicinin asıl amacının bu bağımsız bölümlerin mülkiyetinin adına tescilinden ziyade onların satımından elde edilecek para olmasıdır.

 Hizmet Sözleşmesi

Türk Borçlar Kanunu 393/1 hükmü hizmet sözleşmesini tanımlamakta, TBK m. 393 vd. hükümleri de usul ve esaslarını düzenlemektedir. Dolayısıyla hizmet sözleşmesi, hükümleri kanunla belirlenmiş tipik bir sözleşmedir. Oysa kat karşılığı inşaat sözleşmesi Kanunî dayanağı olmayan atipik bir sözleşmedir

Kanunî tanımdan yola çıkarak hizmet sözleşmesinin unsurlarına bakarsak; işçinin, bağımlılık ilişkisi içerisinde işveren yararına çalışması veya bir hizmeti görmeyi taahhüt etmesi, bunu bir bedel mukabilinde yapması ve tarafların bu konuda karşılıklı ve ortak iradelerinin varlığı aranır. Burada işçinin nihaî bir hedefinin olmadığı, ortaya bir sonuç çıkarma gayretinin bulunmadığı, hizmet faaliyetinin mümkün mertebe devamlılığının prensip olduğu göz önünde bulundurulmalıdır.

Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, bina inşasının tamamlanması, tam ve doğru bir şekilde teslim edilmesi şeklinde bir amaç vardır. Aksi hâlde yüklenici borcunu ifa etmemiş olur ve temerrüde düşer. Hizmet sözleşmesi sürekli edimli bir sözleşmedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ise kural olarak ani edimli bir sözleşmedir. Sözleşme ile kararlaştırılan eserin tamamlanıp teslim edilmesi ile edim ifa edilmiş olur, geçen süre içindeki inşa safhalarının edimin ifası açısından bir önemi yoktur. Oysa hizmet sözleşmesinde hizmet süreci ve bu esnada geçen süre edimin ifası anlamına gelir

Hizmet sözleşmesinde işçi, işverene bağımlı şekilde çalıştığı için çalışma usullerini ve şartlarını işveren belirler. İşçi hizmete hazır hâlde beklemesine rağmen çalıştırılmasa dahi ücrete müstahak olur80. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici, eseri meydana getirmeye matuf her türlü çalışma usulünü kendisi belirler.

Hizmet sözleşmesinin tesis herhangi bir şekil şartına tâbi tutulmamıştır. Taraflar yazılı yahut şifahî olarak sözleşmeyi akdedebilirler. Oysa kat karşılığı inşaat sözleşmesinde sıkı şekil şartı aranmaktadır. Buna göre sözleşmenin muteber olması, noter huzurunda ve düzenlenme şeklinde yapılması şartına bağlanmıştır

 Vekâlet Sözleşmesi

Vekâlet sözleşmesi TBK m.502’de tanımlanmış, devamı hükümlerinde ise usul ve esasları düzenlenmiştir. Buna göre vekâlet eden, müvekkilinin lehine ve iradesine uygun hareket edecek şekilde iş görme edimini yerine getirmelidir. Ayrıca vekil, bu iş karşılığında ücret almak zorunda değildir.Vekâlet sözleşmesi kanunla tanzim edilen bir sözleşme olduğu için tipik bir sözleşmedir. Oysaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi kanunla düzenlenmediği için atipik bir sözleşmedir.

Kanunî tanımından yola çıkarak vekâlet sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça veya teamül yoksa ücretin bir unsur veya kural olmadığını söyleyebiliriz. Bu anlamda sözleşme eksik iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ise tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. İvazlı oluşu da sözleşmenin diğer bir unsurudur.

Yüklenicinin arsa sahibi için inşa ettiği bağımsız bölümlere karşılık, arsa sahibinin de yükleniciye arsa payı devir borcu bulunmaktadır.Vekâlet sözleşmesinde herhangi bir şekil şartı aranmadığı halde, kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmî şekilde tesis edilmek zorundadır

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kanunla tarifi yapılmadığı için benzer sözleşmelerle karıştırılması muhtemeldir. Ancak bazı sözleşmelerle benzerlikleri olsa da karakteristik özellikleri dolayısıyla onlardan ayrılır.

Tarafların karşılıklı olarak ifa menfaatinin bulunması sözleşmenin tam iki tarafa borç yükleyen nitelikte olduğunu gösterir. Sözleşmelerin tasnifi açısından bu niteliğe sahip olma önemli bir husus olsa da ifa edilecek edimin niteliği de farklılık gösterebilmesi bakımından önem arz etmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ifa edilecek edim; yüklenici için inşaatın tamamlanıp teslim edilmesi iken arsa sahibi için arsa payının devridir. Oysaki kıyasını yaptığımız benzer sözleşmelerin ekseriyetinde bir tarafın edimini para borcu teşkil eder

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sürekli edimli bir sözleşme olduğu nitelendirmesini yaparsak bu sözleşmenin feshedilmesi hâlinde yüklenici binayı tamamladığı nispette arsadan pay talep edebileceği gibi tamamlanmış bağımsız bölümlerden hisse talebinde de bulunabilecektir.

Zira kira sözleşmesi de sürekli edimli bir sözleşmedir ve feshedildiği takdirde kiracının ödemiş olduğu toplam kira bedelini geri istemesi yahut kiralayanın kiracının kullanma edimini iadesini istemesi söz konusu olamaz. Yani kira sözleşmesi gibi sürekli edimli sözleşmelere dönme uygulanmaz. İşte bunun gibi kat karşılığı inşaat sözleşmesine de sürekli edimli bir sözleşme dediğimiz takdirde arsa sahibi, yükleniciye bir bedel ödemek zorunda kalmayacağı gibi yüklenici de fesih anına kadar meydana getirilmiş eserden bağımsız bölüm veya arsadan hisse alabilecek ve dönmedeki sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanmasından doğan kar kaybına uğramayacaktır