Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak ancak mahkeme kararıyla feshedilebilir Bu kuralın istisnası fesih konusunda taraf iradelerinin birleşmesidir. Somut olayda ek protokol ile davalılar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmediği bu protokolden sonra davalılar arasında fesih iradeleri de birleşmediği gibi davalı arsa sahipleri tarafından fesihle ilgili açılmış bir dava veya alınmış bir karar bulunmadığından mahkemenin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğine dair kabulü doğru olmamıştır Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi halen geçerli olduğuna ve davacılar tarafından inşaattaki eksiklerin de kendileri ile yükleniciden bağımsız bölüm satın alan dava dışı 3. kişiler tarafından tamamlandığı söylendiğine göre uyuşmazlığın bu çerçevede değerlendirilip sonuçlandırılması gerekir 

15. Hukuk Dairesi         2020/667 E.  ,  2020/2901 K.

“İçtihat Metni”

Mahkemesi :Tüketici Mahkemesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacılar vekili Avukat … geldi. Davalılar vekili gelmedi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davacılar avukatı dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:
– K A R A R –
Dava, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı, tapu iptâli ve tescil talebine ilişkindir.
Davacılar vekili, davalı arsa sahipleri ve yüklenici arasında akdedilen 03.05.2002 tarihli kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile yine taraflar arasında düzenlenen 28.05.2013 tarihli ek sözleşme ile, mülkiyeti davalı kooperatife ait bulunan, … ada … parsel sayılı taşınmaz üzerine 2 blok ve 76 daireden oluşan site inşaatının yapımı işinin davalı yüklenici tarafından üstlenildiğini, yüklenici firmanın kendisine ait olacak taşınmazlardan B Blok 33 numaralı bağımsız bölümü, 78.000,00 TL bedel karşılığında müvekkillerinin murisi …’a sattığını, bedelinin tamamen ödendiğini ileri sürerek taşınmazın tapu kaydının iptâli ile müvekkilleri adına kayıt ve tescilini talep ve dava etmiştir.
Davalı arsa sahibi kooperatif vekili, sözleşme uyarınca borcun kooperatif tarafından ifa edilebilmesi için öncelikle diğer davalı yüklenicinin eseri inşa etme borcunu tam olarak ifa etmesi gerektiğini, daire satım sözleşmesinin davacı ile diğer davalı yüklenici … İnşaat Şirketi arasında aktedildiğini, müvekkili açısından bağlayıcılığı bulunmadığını, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, inşaatın fiziki gerçekleşme oranının %86,86 olduğu dikkate alınarak davanın reddine karar verilmiş, verilen kararı davacılar vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nce 08.11.2016 tarihli karar ile davacının inşaattaki eksiklikleri tamamladığına ilişkin iddiaları dikkate alınarak, yeniden keşif yapılması gerektiği belirtilerek bozulmuştur. Mahkemece bozma ilamına uyularak ek raporlar alınmış ise de davalı arsa sahiplerince,
28.04.2014 tarihli ihtarname ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiği, geriye etkili feshin şartları oluştuğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak ancak mahkeme kararıyla feshedilebilir. Bu kuralın istisnası fesih konusunda taraf iradelerinin birleşmesidir. Somut olayda 28.05.2013 tarihli ek protokol ile davalılar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmediği, bu protokolden sonra davalılar arasında fesih iradeleri de birleşmediği gibi davalı arsa sahipleri tarafından fesihle ilgili açılmış bir dava veya alınmış bir karar bulunmadığından, mahkemenin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğine dair kabulü doğru olmamıştır. Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi halen geçerli olduğuna ve davacılar tarafından inşaattaki eksiklerin de kendileri ile yükleniciden bağımsız bölüm satın alan dava dışı 3. kişiler tarafından tamamlandığı söylendiğine göre, uyuşmazlığın bu çerçevede değerlendirilip sonuçlandırılması gerekir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendisine düşen bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir. Temlik alan davacı yüklenicinin halefi konumundadır. Davacılar vekilince, dava konusu inşaatın kendileri ve yükleniciden bağımsız bölüm alan dava dışı 3. kişiler tarafından tamamlandığı belirtilmektedir. Mahkemece bozma ilamına uyulmasına karar verildiği halde, gereği tam olarak yerine getirilmemiştir.
Bu durumda mahkemece yapılacak iş; yeniden oluşturulacak teknik bilirkişi kurulu vasıtasıyla mahallinde keşif yapılması, dava açıldıktan sonra davacılar ve yükleniciden bağımsız bölüm satın alan dava dışı 3. kişiler tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve eklerine göre inşaatın tamamlanıp tamamlanmadığı, varsa eksik ve kusurlu işlerin nelerden ibaret olduğu tespit edilerek giderim bedeli konusunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınması, bulunacak miktar depo ettirilip, 818 sayılı BK’nın 81, 6098 sayılı TBK’nın 97. maddesine göre depo ettirilen bedelin davalı arsa sahiplerine ödenmesi koşuluyla ve birlikte ifa suretiyle tapu kaydının iptâl ve tesciline karar verilmesi gerekirken, bu husus gözden kaçırılarak yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır. Dava açıldıktan sonra dava konusu inşaatın eksik ve kusurlu işleri tamamlandığından, davacı tescile hak kazanmış olacağından, davalı arsa sahiplerinin vekâlet ücreti, yargılama gideri ve harçtan sorumlu tutulmaması gerekirken, sorumlu tutulması doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacıların temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, 2.540,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davalılardan alınarak Yargıtay’daki duruşmada vekille temsil olunan davacılara verilmesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 04.11.2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.