Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerinin tek taraflı irade beyanı ve bu beyanın karşı tarafa ulaşmasıyla feshi mümkün olmayıp fesihte taraf iradelerinin uyuşması ya da feshin mahkeme kararıyla yapılması zorunludur. Tek taraflı irade beyanıyla fesih yapılamayacağından, davacının sadece feshin tesbitini istemekte hukuki yararı bulunmamakta ise de, davacının el atmanın önlenmesi ve sözleşmekonusu arsanın kendisine teslimi talebi de olup birlikte değerlendirildiğinde el atmanın önlenmesi ve taşınmazın teslimini isteyen arsa sahibinin sözleşmeden dönmeyi de talep etmiş sayılacağının kabulü gerekir

T.C.
Yargıtay
15. Hukuk Dairesi

Esas No:2018/614
Karar No:2018/3599
K. Tarihi:4.10.2018

Mahkemesi :Ticaret Mahkemesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili Avukat … ile davalı vekili Avukat … geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:
– K A R A R –
Dava, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, yüklenicinin temerrüdü nedeniyle arsa payı satış vaadi bağımsız bölüm karşılığı inşaat yapımı ve bağlı zeyilnamenin geriye etkili olarak feshinin tesbiti, davalının sözleşme konusu taşınmaza el atmasının önlenmesi, davalıya vekâlet verilerek devri sağlanan 32 adet bağımsız bölümün piyasa değerinin tesbiti istemine ilişkindir. Mahkemece davacının sözleşme ve buna bağlı zeyilnamenin geriye etkili olarak feshinin tesbiti ile 612 ada 4 parsel sayılı taşınmaza davalının el atmasının önlenmesi ve yerin davacıya teslimine yönelik taleplerinin reddine, dava konusu edilen dairelerin her birinin dava tarihi itibariyle değerinin 120.000,00 TL olduğunun tesbitine dair verilen karar, fesih ve el atmanın önlenmesi istemleri yönünden davacı vekilince temyiz edilmiştir.
Davacı arsa sahibi davalı yüklenici olup, taraflar arasında 21.06.2010 tarihinde …-… ilçesi … Mevkii … ada … parsel sayılı arsa üzerinde arsa payı satış vaadi ve bağımsız bölüm karşılığı inşaat yapımı ön sözleşmesi ile aynı yerle ilgili 01.07.2011 tarihinde arsa payı satış vaadi ve bağımsız bölüm karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ve aynı yerle ilgili 01.07.2011 tarihli sözleşmeye ek zeyilname imzalanmıştır.
01.07.2011 tarihli sözleşmenin 5.2. maddesine göre süre 24 ay olup inşaatın 01.07.2013 tarihine kadar eksiksiz ve tüm imalâtları bitirilmiş şekilde arsa sahibine teslimi kararlaştırılmıştır. Aynı sözleşmenin 19. d bendinde aşamalı devirde son %55’lik kısmın oturma raporunun alınmasını müteakip yükleniciye devredileceği belirtildiğinden, yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğünün yükleniciye bırakıldığı anlaşılmaktadır. Tarihsiz zeyilnamenin 5. maddesinde arsa sahibine bırakılacak C Blokun teslim süresi 01.01.2013 olarak belirlenmiştir.
Öncelikle Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri tapuda pay devrini de içerdiğinden 818 sayılı BK. 213, 6098 sayılı TBK’nın 237, TMK’nın 706, Tapu Kanunu’nun 20 ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olduğundan geçersiz ise de, tapuda pay devri yapılmış olması halinde geçersizliği ileri sürüp kabul etmek TMK’nın 2. maddesindeki iyiniyet kurallarına aykırı olacağı, iddia ve getirtilen tapu kayıtlarıyla sözleşmedeki aşamalı devir gereğince yüklenici ya da onun talimatıyla sattığı 3. kişilere tapuda pay
devri yapıldığı anlaşıldığından sözleşme ve zeyilname geçerli kabul edilmiştir.
Yine Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerinin tek taraflı irade beyanı ve bu beyanın karşı tarafa ulaşmasıyla feshi mümkün olmayıp fesihte taraf iradelerinin uyuşması ya da feshin mahkeme kararıyla yapılması zorunludur. Tek taraflı irade beyanıyla fesih yapılamayacağından, davacının sadece feshin tesbitini istemekte hukuki yararı bulunmamakta ise de, davacının el atmanın önlenmesi ve sözleşmekonusu arsanın kendisine teslimi talebi de olup birlikte değerlendirildiğinde el atmanın önlenmesi ve taşınmazın teslimini isteyen arsa sahibinin sözleşmeden dönmeyi de talep etmiş sayılacağının kabulü gerekir (Yargıtay 15. Hukuk Daire’sinin 14.04.2008 gün 2007/1276 Esas 2008/2431 Karar, 21.12.2006 gün 7594-7533 E.K. sayılı ilamları).
Hükme esas alınan 01.12.2015 tarihli bilirkişi kurulu raporuna göre sözleşmeye göre davacıya ait arsada yapımı kararlaştırılan imalâtların keşif tarihi itibariyle dahi (09.10.2015) A Blokta %90, B Blokta %15 arsa sahibine bırakılacak C Blokta %90 seviyesinde tamamlandığı anlaşılmaktadır. 01.07.2011 tarihli sözleşmeye göre inşaatın tamamının bitirilip yapı kullanma izni belgesi de alınarak teslimi gereken tarih 01.07.2013, zeyilnameye göre arsa sahibine bırakılacak C Blokun aynı koşullarda tamamlanıp teslim edileceği tarih de 01.01.2013’tür.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerinde sözleşme konusu taşınmaza yapılan inşaatın seviyesinin, sözleşmenin taraflarından birine ya da bir kısmına yapılacak inşaatın seviyesine göre değil, sözleşme konusu işin tamamına ve yapılması kararlaştırılan inşaatın bütününe göre belirlenmesi gerekir (Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 10.07.2013 gün 2013/678 Esas, 2013/4528 karar sayılı ilamı ile benzer içtihatları). Buna göre sözleşme konusu arsada yapılacak 3 blok halindeki inşaatın tümü birlikte değerlendirildiğinde keşif tarihi itibariyle dahi inşaat seviyesinin %90’ın altında olduğu ve davalı yüklenicinin 01.07.2011 tarihli sözleşme ile tarihsiz zeyilnamede taahhüt ettiği 01.01.2013’te arsa sahibinin 01.07.2013 tarihinde inşaatın tamamını bitirip iskân ruhsatı da alarak teslim etme yükümlülüğünü yerine getirmediği anlaşılmaktadır.
Bu durumda mahkemece sözleşme ve zeyilname ile yapımı üstlenilen inşaatlar süresinde tamamlanmadığı, bu halde 6098 sayılı TBK’nın 124/3. maddesindeki süre verilmeksizin ve ihtara gerek olmaksızın fesih koşulları gerçekleştiği ve davacı arsa sahibi 6098 sayılı TBK’nın 125/II. maddesindeki sözleşmeden dönme seçimlik hakkını tercih ettiğinden, davacının sözleşmenin feshi istemini de içerdiği kabul edilen talebi ve el atmanın önlenmesi talebinin de kabulü gerekirken yanlış değerlendirme sonucu bu istemlerin reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davacı yararına BOZULMASINA, 1.630,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davalıdan alınarak Yargıtay’daki duruşmada vekille temsil olunan davacıya verilmesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 04.10.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.

İlgili Maddeler

• TMK 706, Tapu Kanunu’nun 20 ve Noterlik Kanunu’nun 60 Madde
  TMK 2 Madde
  TBK 237, T Madde
  TBK 124/3 Madde
  TBK 125/II Madde